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lunedì 26 novembre 2018

Il punto sul settore immobiliare 

Le locazioni in Italia e la nuova figura di manager degli affitti

Negli ultimi 20 anni stiamo assistendo ad una notevole trasformazione del rapporto tra gli italiani e l’affitto: l’affitto è sempre più una scelta abitativa apprezzata dagli italiani, popolo storicamente legato alla casa di proprietà.

Un’evoluzione del mercato che ha accompagnato, e sempre più accompagnerà, l’evoluzione della società.

La società è in continuo cambiamento, un cambiamento con ritmi sempre più veloci. Assieme ad essa evolve ovviamente anche il rapporto degli italiani con l’affitto, come abbiamo detto.

Possiamo  individuare 4 direttrici di questo cambiamento in corso: queste tendenze, partendo da fenomeni sociali, stanno modificando le abitudini degli italiani nel rapporto con la locazione.

     1. Partiamo dalle motivazioni legate a nuove abitudini di vita degli italiani, che sempre più li stanno avvicinando all’affitto.

Innanzitutto, la mobilità: le statistiche Istat relative ai trasferimenti degli italiani da Comune a Comune certificano sempre più frequenti trasferimenti della popolazione. Se un tempo erano poche le persone che cambiavano residenza rispetto al luogo di origine, oggi questo cambiamento è sempre più comune.

Mobilità che, in parte, dipende da ragioni di lavoro.

Una indagine Eurostat rileva come i giovani italiani siano tra i più restii a trasferirsi all’estero per cercare un nuovo lavoro, ma risultino, invece, assai propensi a trasferirsi sul territorio nazionale per trovare un impiego: il 20% dei giovani disoccupati dichiara di essere disponibile a farlo.

Se è vero che gli italiani non vogliono andare all’estero, è tuttavia altrettanto vero che tanti stranieri sono immigrati nel nostro paese.

Siamo arrivati, con una crescita costante negli ultimi 15 anni, a quasi quadruplicare il numero di stranieri residenti in Italia.

Naturale, per costoro, ricercare una casa in affitto come prima (e a volte unica) soluzione abitativa.

     2. Altro fattore determinante nell’incremento dell’interesse nei confronti dell’affitto è l’evoluzione della famiglia italiana.

Famiglia sempre più liquida, se così vogliamo dire. Se fino a qualche generazione fa, tradizionalmente, il rapporto degli italiani con la famiglia era binario (o si stava in famiglia, sotto lo stesso tetto con i genitori, o, contestualmente con il matrimonio, ci si spostava sotto il tetto coniugale), ora la situazione è assai più ricca di sfumature.

Innanzitutto, crescono il numero di separazioni e divorzi: in 20 anni sono più che raddoppiate le separazioni e l’andamento è analogo per i divorzi, come evidente dal grafico.

Logico, per chi esce (spesso, purtroppo, in tutta fretta) da un matrimonio deve fare i conti con la ricerca di una nuova casa: naturale, per una fase così transitoria della propria vita, pensare ad un affitto.

Allo stesso modo, all’inizio del rapporto di coppia.

Crescono le convivenze (aumentate di quasi 10 volte in meno di 20 anni); proprio come ci si “sperimenta” maggiormente come coppia, allo stesso modo si sente maggiormente l’esigenza di una soluzione abitativa meno vincolante qualora le cose non andassero come si spera.

     3. A volte l’affitto è, invece, una scelta obbligata.

Classico il caso dei giovani precari che non hanno la possibilità di acquistare casa: mancano spesso la stabilità economica necessaria per accendere un mutuo e le garanzie richieste dalle banche per fare il grande passo.

Il fenomeno della precarietà ha raggiunto in vent’anni quota 16% della forza lavoro: una fetta di potenziali acquirenti costretta a procrastinare nel tempo le proprie intenzioni di acquisto.

Dato confermato dall’età media di accesso al mutuo, cresciuta nel corso di soli 5 anni di oltre 26 mesi. Oggi molti possono pensare di comprare la prima casa solo ben oltre i 40 anni.

 

      4. Affitto come esigenza abitativa stabile, ma sempre più anche come alternativa rispetto alla classica ricettività alberghiera.

Una filosofia di vita che porta a scegliere l’affitto per apprezzare il comfort di una casa anche in vacanza o per soggiorni di lavoro di breve periodo.

Sono oggi 200.000 le case affittate per brevi locazioni turistiche attraverso strumenti informatici: un classico caso di come l’evoluzione tecnologica ha saputo rispondere ad un’esigenza latente nella società.

È l’extra-alberghiero la nuova frontiera del turismo? Così sembra, a giudicare dalle statistiche più recenti, che riportano una ricettività extra-alberghiera in crescita del +37,3 nel periodo 2010-2016, a fronte di un ben più contenuto aumento per il settore alberghiero classico.

Cambiamenti sociali, tutti quelli visti assieme, che giustificano un dato di fatto incontrovertibile: l’affitto è sempre più utilizzato dagli italiani.

Una crescita cospicua, nel corso degli ultimi 10 anni, in base alle statistiche del Centro Studi FIAIP, che non ha conosciuto soluzione di continuità.

Trend inverso rispetto alla crisi delle compravendite di cui tutti siamo a conoscenza, dalla quale sembra che finalmente si stia – pur con moderato ottimismo – uscendo.

Da notare che il trend di aumento per l’affitto non è solamente interconnesso alla discesa delle compravendite: anche quando, come dal 2014 ad oggi, si comprano più case, le locazioni proseguono nel loro incremento, alimentate dalla spinta derivante dai fenomeni che prima abbiamo analizzato.

Non sarebbe stato possibile, questo boom degli affitti, senza che tanti italiani, proprietari di seconde case, avessero colto le interessanti opportunità di guadagno che il settore garantisce loro.

Sono quasi 6 milioni gli immobili ad oggi disponibili sul mercato: né prima casa, né locati o concessi in comodato a parenti.

Immobili che possono permettere al fenomeno della locazione di svilupparsi ancora.

Abbiamo detto: affitto sempre più diffuso “per soldi”. Ma perché è così conveniente affittare la propria seconda casa, anziché tenerla a disposizione?

Innanzitutto, l’affitto permette di recuperare la gravosa fiscalità che è applicata sulle seconde case: e, per molti proprietari, trovare il modo di rendere il proprio immobile una fonte di reddito anziché un gravame (a causa dell’IMU e delle spese condominiali) è già un vantaggio non da poco.

Inoltre, il rendimento – se confrontato con altri tipi di investimenti a basso rischio, pensiamo ai titoli di Stato o alle obbligazioni – è interessante: risulta pari al 5,3% lordo, in media, secondo Nomisma.

Abbiamo detto lordo, ma anche netto il guadagno è interessante: complici le notevoli agevolazioni fiscali a cui è soggetta la locazione da qualche anno a questa parte. Soprattutto per chi sceglie un contratto a canone concordato, è possibile applicare il solo 10% di cedolare secca sul reddito da locazione, senza dover versare imposte di bollo o registro e potendo, infine, godere di uno sconto del 25% sull’IMU pagata.

Un mercato quindi in cui c’è margine di guadagno per i proprietari. Cosa frana allora tanti proprietari a mettere a reddito il proprio bene? C’è una risposta: morosità! L’incubo peggiore di ogni proprietario.

I dati sugli sfratti emessi nel 2017 dal Ministero dell’Interno parlano di 59.609 provvedimenti di rilascio di immobili emessi dai tribunali italiani, circa 2.100 in meno rispetto all’analogo numero di sfratti dell’anno precedente; calo corrispondente a un -3,4% su base annua.

Un dato positivo a cui fa da contr‘altare il fatto che a leggere i numeri emerge che ben l’88% degli sfratti emessi nel 2017 è dovuta a inadempienza nel pagamento della pigione da parte dell’affittuario. Percentuale, questa, ormai stabile da un decennio, e superiore invece a quella riscontrata precedentemente.

Come fa allora un proprietario a valutare se il rischio vale la candela? Lo abbiamo chiesto a Riccardo Belpietro, proprietario di un trilocale, che ci ha raccontato la sua esperienza.

“C’era un tempo in cui affittare era per veri coraggiosi. Il tempo in cui si affittava casa scegliendo l’inquilino in modo artigianale, “home made” diremmo:

  • controllando se aveva una busta paga
  • facendogli un’intervista per cercare di verificare che non si trattasse di un pericoloso criminale pronto a devastare l’appartamento o di un perditempo senza un soldo da parte
  • chiedendogli il deposito cauzionale: somma che, sappiamo, copre solo una piccola quota di quanto può essere perso se l’inquilino smette di pagare o danneggia l’immobile.

Per fortuna il mercato evolve e gli operatori del settore studiano soluzioni in grado di risolvere i problemi delle persone. Finalmente sono disponibili e diffuse sul mercato garanzie per il locatore in grado di coprire qualsiasi evenienza: le spese legali, i danni lasciati all’immobile e i canoni di affitto non pagati.

Insomma: proprio come proteggiamo la macchina, una vacanza o la salute, dobbiamo pensare di proteggere il nostro investimento, potendo in questo modo essere al riparo da tutti i rischi derivanti da un rapporto di locazione con una persona sconosciuta, a prescindere dall’efficacia e dalla lungaggine della giustizia italiana.

 “Del doman non v’è certezza” è una verità senza tempo. Anche l’impiegato di banca con contratto a tempo indeterminato, oggi, può essere un inquilino che entro la scadenza del contratto di affitto potrebbe avere qualche difficoltà. Oggi associare una garanzia al contratto di affitto è l’unica vera via per assicurarsi un guadagno certo dalla locazione.

L’assicurazione che ho scelto è una tutela che non solo mi rimborserebbe, pagandomi i canoni di affitto al posto dell’inquilino moroso, ma soprattutto mi assiste un avvocato, esperto nel settore, per tutta la durata del procedimento di sfratto.  Devo dire che questo mi fa sentire particolarmente protetto ed è il motivo principale per cui consiglierei a tutti una tutela del pacchetto di affittosicuro”.

Queste garanzie possono essere offerte da tutti?

Escludiamo innanzitutto tutte le trattative che passano ancora da privati o “finti consulenti”. Quindi, dando per certo che in ogni campo è importante, se vogliamo un servizio di qualità, affidarsi a dei professionisti, è chiaro anche che non tutte le agenzie immobiliari sono uguali. Le agenzie specializzate solo negli affitti, infatti, possono garantire, rispetto alle agenzie tradizionali, più attive e attenti nei confronti delle trattative di compravendita, diversi vantaggi:

  • Velocità
  • Competenza tecnica
  • Servizi specifici.

Tra i servizi specifici ed esclusivi, ad esempio, le tutele di affittosicuro sono il frutto dell’esperienza ultra ventennale di professionisti, come sono i Manager degli Affitti di Solo Affitti che possono così rispondere alle paure dei proprietari e trovare la soluzione ad ogni specifica esigenza: abitativa, commerciale, di breve durata.

L'agente immobiliare specializzato nell'affitto vuole essere un supporto costante alla clientela anche dopo il contratto e diventare per tutti i proprietari ed inquilini il proprio punto di riferimento.

Guarda la scheda Franchising di Solo Affitti.

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