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Costi e Requisiti per aprire un B&B

La struttura ricettiva più "familiare" del mondo

10 minuti

 

 
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Cosa sono ed i numeri del settore

I B&B (Bed And Breakfast), letteralmente "letto e colazione" sono strutture di alloggio, per lo più turistico, informali ed accoglienti. I Bed&Breakfast sono ad oggi una delle modalità di soggiorno preferite dai viaggiatori moderni, sia in Italia che all'Estero, e vengono preferite sempre di più da un target davvero eterogeneo di persone (singoli, coppie, famiglie, per viaggi di lavoro oppure turistici, ecc). I B&B sono caratterizzati da un approccio più "intimo" con i proprietari che decidono di concedere una stanza, un posto letto, o a volte anche interi piccoli appartamenti indipendenti completi di tutto il necessario per lunghi soggiorni. Il tutto con un servizio più empatico rispetto a quello degli hotel tradizionali, con tutte le comodità di una casa, ed a prezzi decisamente concorrenziali, posizionabili a metà tra quelli di un albergo e quelli di un ostello per giovani. Il numero di B&B è cresciuto esponenzialmente negli ultimi anni, anche grazie all'esperienza di soggiorno unica che questi riescono a garantire grazie ad un ambiente "familiare" e caratteristico del luogo, immerso nella cultura locale ed ubicato anche in piccole realtà poco turistiche sprovviste di veri e propri hotel.

In Italia ci sono ad oggi oltre 25 mila Bed & Breakfast che danno lavoro ad oltre 40 mila persone e generano fatturati annui che sfiorano i 300 milioni di euro. Le attività ricettive private ed a conduzione familiare come i B&B sono in costante aumento, complice l’apprezzamento sempre maggiore da parte dei viaggiatori verso questa modalità di soggiorno nonché il desiderio di sempre più persone di inserirsi come piccoli imprenditori nel settore della ricettività turistica, magari trasformando in una fonte di reddito una stanza inutilizzata o una seconda casa che si preferisce non affittare per lunghi periodi di tempo.

Per aprire un B&B di successo sarà necessario pianificare ed organizzare l’attività con cura ed attenzione. Se pur i requisiti non siano particolarmente stringenti né i costi di avvio e gestione eccessivi (a patto di disporre già di una stanza / monolocale / appartamento di proprietà), soprattutto se paragonati a quelli per l’avvio di un albergo tradizionale, sarà comunque importante conoscere nel dettaglio tutti gli oneri ed i requisiti, nonché l’iter burocratico aggiornato ed il dettaglio dei costi necessari all’avvio di un Bed And Breakfast.

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I requisiti e l’iter burocratico

I Bed And Breakfast sono regolati da normative per lo più regionali, e quindi mutevoli in base al territorio in cui si desidera avviare e gestire questa attività. Tutte le normative locali si rifanno alla legge del 29 marzo 2001, n. 135 - "Riforma della Legislazione Nazionale del Turismo" che tra le altre cose distingue i B&B dalle attività di Affittacamere.

Prima di aprire un B&B si dovrà dunque indagare, chiedendo consulenza presso lo sportello SUAP del proprio Comune (alla Camera di Commercio), su tutti i requisiti, le limitazioni e gli oneri previsti per l'apertura di un Bed & Breakfast nella propria città. Le normative locali regolano e definiscono infatti tutti i requisiti legali, i limiti commerciali, gli standard della struttura, la tipologia di servizi, le limitazioni inerenti al periodo di pernottamento, il numero massimo di stanze e posti letto, le procedure di pulizia e sanificazione degli spazi, e così via. Particolare attenzione andrà posta, dopo la pandemia da Coronavirus Covid-19 a livello mondiale del 2020, agli aspetti legati a sanificazione ed igienizzazione completa di ambienti / tessuti / superfici, nonché il rispetto delle indicaizoni delle istituzioni competenti per limitare la diffusione del virus (distanza minima, utilizzo di DPI e mascherine, ecc). Questo sia per rispettare tutte le normative vigenti, evitando sanzioni, che per trasmettere ai clienti la massima sicurezza ed affidabilità possibile per affontare in serenità il proprio soggiorno.

Per aprire un B&B non viene richiesto il possesso della Partita Iva né l’iscrizione alla Camera di Commercio, in quanto questa risulta un'attività inquadrata come a conduzione familiare o individuale, utilizzando come fonte di reddito una propria abitazione o proprietà secondaria. Per chi aprire un B&B sono previste delle agevolazioni a livello fiscale e normativo, ma per poterne usufruire la struttura dovrà rispettare alcuni parametri, quali ad esempio dimensioni massime, numero massimo di ospiti e camere, ecc.

Se volete aprire un’attività ricettiva informale come il B&B ma di dimensioni maggiori, usufruendo dei contributi e dei finanziamenti dedicati alle attività ricettive, una buona opzione sarà quella di aprire un affittacamere. Diventare gestore di un affittacamere richiederà tuttavia l’apertura della Partita Iva, l’iscrizione al Registro delle Imprese e tutti i relativi oneri e requisiti minimi per i possessori di una P.I.

Ricordiamo che i requisiti, i parametri e gli adempimenti burocratici richiesti ai B&B variano sensibilmente da Regione a Regione. Data la competenza regionale si renderà dunque necessario, come anticipato, informarsi presso il Comune o la Regione, presso lo SUAP di competenza nonché presso l’Ente del Turismo in merito ad oneri e parametri da rispettare. Si cosiglia caldamente inoltre la consulenza di un commercialista esperto in materia di ricettività turistica o con esperienza nella gestione dell'apertura di un B&B.

Perché il B&B sia in regola, e per poter usufruire delle agevolazioni riservate a questa tipologia di attività, la struttura dovrà avere i seguenti requisiti generali (che tuttavia possono variare in base al Comune di apertura):

  • Dimensione minima delle camere: 8mq per le singole, 14mq per le matrimoniali.
  • Numero massimo di camere: da 3 a 6.
  • Numero massimo di posti letto / ospiti: da 6 ad un massimo di 20.
  • Bagni: generalmente si può offrire un bagno in comune ad uso esclusivo degli ospiti. Alcune Regioni impongono tuttavia l’uso di un bagno privato in camera a seconda del numero di ospiti e di camere.
  • Colazione: generalmente un B&B potrà offrire solamente alimenti confezionati o al limite riscaldati, reperiti presso rivenditori in possesso delle necessarie qualifiche ed attestati (ad esempio presso bar, pasticcerie o ristoranti locali). Si potranno dunque offrire alimenti freschi solo se reperiti presso forni, panetterie, pasticcerie, ecc. Alcune Regioni impongono inoltre che la colazione sia a base di prodotti tipici e locali. Per poter preparare una colazione fatta in casa, il gestore e chiunque altro entrerà in contatto con gli alimenti, dovrà possedere gli attestati SAB ed HACCP per la preparazione, conservazione e manipolazione corretta di alimenti / bevande e per la loro somministrazione. Per poter offirre questo servizio, se pur non tutte le regioni permettano ai B&B di includerlo, sarà inoltre necessario mettere a norma la cucina e gli impianti, nonché installare una canna fumaria idonea.
  • Viene poi richiesto al gestore di essere sempre reperibile per gli ospiti e di avere la residenza o il domicilio presso il B&B, perlomeno nel periodo di apertura al pubblico.
  • Va da sé che l’immobile da adibire a B&B dovrà rispettare tutte le normative in materia di sicurezza, agibilità, urbanistica, igiene ed impiantistica.
     

Per aprire un B&B si dovrà poi generalmente seguire il seguente iter burocratico:

  • Dichiarazione di inizio attività presso lo SUAP (a cui andranno allegati, a seconda della Regione, differenti documentazioni quali la planimetria, la polizza assicurativa per responsabilità civile, la documentazione inerente l’affitto o la proprietà dell’immobile, ecc).
  • Iscrizione presso gli uffici turistici di competenza, in modo da essere inseriti negli elenchi delle attività ricettive.
  • Inoltre, seguendo le istruzioni dell’Ente del Turismo della vostra Regione, dovrete sempre comunicare le generalità degli ospiti in entrata all’Autorità Giudiziaria.
  • Ad oggi possono essere previste delle accortezze ed azioni obligatorie per legge in materia di sanificazione ed igienizzazione di tessuti / superfici / ambienti, per limitare la diffusione di virus e batteri.
     

Altri requisiti, se pur non richiesti per legge, necessari per aprire un B&B di successo saranno:

  • Predisposizione al contatto con il pubblico e disponibilità costante per i propri ospiti
  • Doti di ricezione, empatia e cordialità
  • Cortesia, professionalità, rispetto della privacy e discrezione
  • Pulizia ottimale degli spazi comuni e delle stanze
  • Conoscenza del proprio territorio, delle attrazioni primarie e delle tradizioni locali
  • Amore per l’accoglienza di persone provenienti da tutto il mondo e per il proprio territorio
  • Capacità organizzative e gestionali
  • Conoscenza del proprio target di clientela e dei loro bisogni
  • Gusto estetico (per l’arredamento delle camere e delle zone comuni)
  • Acume finanziario (per ottimizzare gli investimenti)
  • Conoscenza di almeno un'altra lingue straniera (l'inglese). Eventuali altre lingue estere conosciute sono un plus importante che aumentano la qualità del servizio offerto
     

I costi e l'investimento necessari

Aprire un B&B può richiedere un investimento iniziale esiguo o davvero ingente, a seconda della dimensione della struttura nonché delle condizioni di partenza dell’immobile.

Se l’immobile usato per il B&B è la vostra abitazione o un’immobile di vostra proprietà, gli unici costi da affrontare saranno le eventuali ristrutturazioni e l’allestimento delle camere e degli spazi comuni.

Se invece volete acquistare un immobile da adibire a B&B, i costi di acquisto medi per un B&B con circa 5 camere sono di 300.000 – 400.000 euro.

Anche i costi per eventuali ristrutturazioni possono incidere molto sull’investimento iniziale. Se il B&B presenta già condizioni favorevoli non si dovrà investire che nel ritinteggiare i muri, se invece la struttura è antica si potrebbero rendere necessarie ristrutturazioni ed adeguamenti degli impianti che possono far lievitare i costi anche di 20.000 - 30.000 euro.

Generalmente, l’investimento iniziale medio per aprire un B&B, in una struttura di proprietà, si attesta sui 30.000 – 40.000 euro, considerando in tale cifra i costi per piccoli interventi di ristrutturazione, l’arredo e l’allestimento delle camere, dei bagni e degli spazi comuni nonché i costi per gli adempimenti burocratici, le consulenze e la promozione online ed offline.
 

Come promuoversi

Se vorrete trasformare il vostro Bed And Breakfast in una vera fonte di reddito ed in una mini attività imprenditoriale di successo e solida a lungo termine, particolare focus andrà posto alla promozione del proprio B&B ed alla comunicazione con i clienti ed i potenziali tali, soprattutto sfruttando i canali e gli strumenti tecnologici e digitali forniti dal web.

Si dovrà sicuramente aprire un piccolo sito web, o perlomeno un blog, dove condividere esperienze, foto e video, articoli, in cui definire ed illustrare i servizi e gli ambienti messi a disposizione degli ospiti, nonché scrivere in merito alle tipicità del luogo, alle migliori attrazioni da visitare, definendo anche itinereari enogastronomici ed offrendo altri consigli turistici.

Sarà altrettanto importante che il proprio B&B abbia delle pagine social dedicate, in cui interagire e condividere esperienze e storie con i potenziali ospiti, nonché essere presenti sui principali siti e piattaforme dedicate al booking online di B&B (come ad esempio i siti / APP di Bed-And-Breakfast e Airbnb, per citare alcuni dei più utilizzati in Italia), oltre che ovviamente essere presenti su tutti i principali siti di recensioni e su Google Maps, rendendo sempre noti i propri contatti aggiornati.
 

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Madalina Girbovan
Aprireinfranchising.it

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